La Loi de Modernisation de l’Economie et les baux commerciaux
La loi élargit le champ d’application du statut des baux commerciaux en assouplissant ses conditions par l’introduction d’un III à l’article L 145-1 du code de commerce rédigé comme suit : ” Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l’exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds.
” En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s’appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n’exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession. “
Un 7° est ajouté à l’article L 145-2 du code de commerce : ” Par dérogation à l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, aux baux d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime. ” Il s’agit d’assouplir les rapports entre bailleur et locataire dans le respect de la volonté de chacun.
Au second alinéa de l’article L 145-8, l’expression ” terme d’usage ” est remplacée par les mots plus précis ” premier jour du trimestre civil “. L’article L 145-9 prend en compte cette modification. C’est ainsi que dans le 1er alinéa, ” suivant les usages locaux ” est remplacé par : ” pour le dernier jour du trimestre civil “. De même qu’au 3ème alinéa, les mots : ” pour un terme d’usage ” sont remplacés par : ” pour le dernier jour du trimestre civil “. Dans le 3ème alinéa de l’article L 145-12, le ” terme d’usage ” est également remplacé par le ” 1er jour du trimestre civil”.
Au 2ème alinéa, après ” A défaut de congé ” sont insérés les mots ” ou de demande de renouvellement “.
La sanction de forclusion est supprimée des articles L 145-9 et L 145-10 en l’absence de saisine du trobunal dans le délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle el congé a été donné ou à laquelle est signifié le refus de renouvellement.
Le délai d’usage est également évincé de l’article L 145-29 du code de commerce. ” Le 1er jour du terme d’usage qui suit l’expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l’indemnité ” est remplacé par : ” à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction “. Le versement de l’indemnité peut être fait entre les mains du locataire lui-même, mais son versement au séquestre doit être notifié à celui-ci pour faire courir le délai.
A l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction prévu à l’article L 145-34 est ajouté l’indice triùestriel des loyers commerciaux mentionné au 1er alinéa de l’article L 112-2 du code monétaire et financier, dont la variation est prise en compte pour la révision du loyer.
Cet indice est pris en compte dans la seconde phrase de cet alinéa et au 3e alinéa de l’article L 145-38 concernant la demande de révision du loyer en dehors dde son renouvellement.
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